別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 市川 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -52 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市宮久保５丁目１３２３番６ ｢宮久保５－５－２｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 東5m道路 水道、ガス、下水 本八幡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ道路 交通 施設 本八幡駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ中、共同住宅等も見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される 。地価動向については、微増傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び船橋市のＪＲ中央・総武線、京成本線沿線の住宅地域である。居住環境は比較的良好で需要は 認められるものの、最寄駅からの接近性はやや劣る。需要者は市川市及び隣接市に居住し、都心へ通勤する一次取得者 層である。土地は標準的画地規模で１，５００～２，０００万円前後、土地建物で３，０００～３，５００万円程度が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は　一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であり、自己利用目的の取引が多く居住の快適性や利便性が 重視される。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適用 しない。したがって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との 均衡を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [127.5] [103.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。世界的な 金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や 物価上昇が我が国の景気を下押しするリスク となっている。 バス便の住宅地域であり、大きな地域要因の 変動はなく、地価は微増傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％