別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -50 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町１丁目１７８３番１４ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 船橋法典 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 船橋法典駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 空地も見られる住宅地域であり、徐々に建ち並びを増やしつつ、今後も同様の住環境を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市川市・船橋市内のＪＲ武蔵野線・東武野田線沿線及びＪＲ総武線バス便の住宅地域。需要者の中心 は市川市・船橋市内に居住する第一次取得者である。郊外に位置するが中心部の供給不足等から需要はやや改善してい る。土地は１７０㎡程度で１，５００円程度、新築戸建物件は２，０００万円台後半が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的に収集した取引事例の中から周辺環境や交通接近条件が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算 した実証的な価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず投資採算性が低いため収益還元法の適 用は断念した。自己居住用目的の取引が支配的と判断されるので、市場の特性を反映する比準価格を採用して、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [204.0] [102.0] 100 89,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市川市の総人口は微増傾向。生産年齢人口も 微増傾向。取引件数は微増傾向。若年層の流 入も見られ利便性の良好な地域を中心に需要 は旺盛である。 都心へのアクセスがやや劣る住宅地域である が、総武線沿線等の住宅地の供給不足により 市場性が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％