別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 市川 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -49 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町２丁目７８１番５外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 、作業所が混在する 住宅地域 南西3.8m市道 水道、ガス 船橋法典 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.3 ｍ、奥行　約　　  23.3 ｍ、規模　　       349 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ８ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心として一般住宅等も混在する地域で、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び隣接市の市街化調整区域に指定された地域。需要者は周辺住宅地の地縁者が中心で、建築等の 制限があるため需要者は限定される傾向にある。市街化調整区域内の取引は少なく、世帯分離に伴う取引や中心市街地 に近い地域で小規模開発が散見される程度である。土地は３５０㎡前後で１８００万円程度、中古住宅の取引が中心で 新築戸建住宅の取引は少なく、小規模化された新築戸建住宅で２０００万円～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に所在し、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い地域である。賃 貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は見られず、建築等の制限もあるため、収益用不動産を想定するこ とが困難なことから、収益還元法は適用しなかった。よって本件では、比準価格を標準とし、一般経済情勢等を勘案し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引価格は上昇傾向、件数は増加傾向にある 。地価の二極化の傾向は残っているが、市内 中心部の住宅需要の堅調さが、郊外にも広が りつつある。 最寄り駅からバス便の市街化調整区域に存し 、利便性はやや劣るものの、総額の割安感か ら需要は安定しており、地価は緩やかな上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％