別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -45 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市稲越１丁目８３番４ ｢稲越１－２８－２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に農 地等も見られる住宅 地域 西4.5m道路 水道、ガス 秋山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年２月１日より住居表 示が実施された。 街 路 規準方位北４．５ｍ 道路 交通 施設 秋山 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農地も混在する住宅地域であり、周辺に大規模開発等の計画はなく、今後も現状のまま推移すると 予測する。地域要因に影響を与える要因はなく今後の地価も概ね横ばい傾向にて推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市川市北部でＪＲ線及び私鉄（京成線、北総線）各駅勢圏のバス路線の住宅地域である。最寄駅 への接近性・利便性がやや劣り需給は横ばいで推移している。需要者の中心は市川市を中心に京葉地区に居住する３０ ～４０歳代の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。土地の中心価格帯は標準的画地規模で１０００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本評価にあたっては、自己居住目的の需要者が主であること及び画地規模等を鑑みると収益物件の建設を目的とした市 場参加者を想定することは非現実的であることから、収益価格は非適用とした。比準価格は各地域の要因を包含し形成 されておりこれらの取引事例は検証可能性が高く妥当性を有する。したがって、本件では取引市場を反映した比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [200.7] [102.0] 100 91,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症による厳し い状況が徐々に緩和されつつあるが、利便性 や周辺環境等により、地価動向にはやや相違 がある。 地域要因の変動は特になく、地価は概ね横這 いで推移している。 特に個別的要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.6 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％