別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -35 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.

鑑定評価額 65,500,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市菅野２丁目１４１番１３外 ｢菅野２－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ幹線道路沿いの 住宅地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ市道 交通 施設 本八幡駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 環境良好で落ち着いた人気の高い住宅地域。戸建住宅中心という利用形態は継続されると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線各駅から徒歩圏、徒歩限界圏にあるグレードの高い住宅地域。戸建住宅の需要者は 市川市内や都内に居住する買替層が主流と思われる。戸建住宅用地の総額は４，０００万円台～７，０００万円台程度 、土地・建物一体の価格は６，０００万円台～９，０００万円台程度の物件が中心であるが、規模の大きな物件を希望 する個人も多く、さらに高額な取引も見られる。周辺の居住環境は良好で、地価は上昇基調を維持している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も多少混在しているが、近隣地域は一般戸建住宅が多い自己使用目的の取引が中心の住宅地域であ ること、対象標準地の規模、形状及び地価水準と賃料水準等を勘案するに、地価水準に見合った賃貸収入を得られる収 益物件の想定は事業収支の面から現実的ではなく、収益還元法は適用しない。その他の標準地との広域的な検討を踏ま え、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、これを採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    385,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　市川 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    396,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会全般的な景気動向により環境、利便性に 優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが 劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著 になっている。 グレードの高い住宅地域。住宅需要に比べ常 に供給不足の状態にあり、住宅需要は増大し 、地価は上昇基調にある。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も変化も認められない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％ +6.1 ％