別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -34 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市八幡４丁目７０２番４外 ｢八幡４－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 272   (          6)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い閑 静な既成住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 本八幡 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.6 ｍ、規模　　       272 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 本八幡駅北東方 870m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅の多い熟成した住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    393,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ総武線及び京成本線沿線の住宅地域。需要者は市内及び県内周辺市の富裕層が中心となるが都 内からの転入も見られる。駅徒歩圏の旧来から名声の高い住宅地域であり、供給が少なく稀少性がある一方で人気は高 く底堅い需要が見込まれる。土地は２７０㎡程度で１億円程度、開発素地が少なく新築戸建物件の供給はほとんど見ら れない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は本八幡駅を最寄りとし周辺環境、交通接近条件等が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的 な価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず投資採算性が低いため収益還元法の適用は断念し た。自己居住用目的の取引が支配的と判断されるので、市場の特性を反映する比準価格を採用して、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    385,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [102.0] 100 [106.6] [101.0] 100 390,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    359,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市川市の総人口は微増傾向。生産年齢人口も 微増傾向。取引件数は微増傾向。若年層の流 入も見られ利便性の良好な地域を中心に需要 は旺盛である。 敷地が比較的広く施工の質の優れた住宅も見 られる閑静な住宅地域である。最寄駅への接 近性、居住環境も良好であることから需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％