別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -24 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 47,100,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市東菅野３丁目６９７番８外 ｢東菅野３－１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 本八幡駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されると予 測する。ＪＲ中央総武線沿線の住宅地域で需要は堅調で、地価上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央総武線北東側の本八幡駅及び市川駅を最寄駅する居住環境良好な住宅地域で、需要者は市内に居 住する富裕層を中心に都内及び周辺市からの転入者も見受けられる。近年は土地が細分化される傾向が見られるが、閑 静な住宅地域であり、需要は堅調であり、地価の上昇傾向が続いている。土地は４，０００万円～５，０００万円程度 、新築の戸建住宅は４，５００万円～７，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅にアパートが混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共 同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自 己利用目的の戸建住宅の取引が中心であると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏 まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    385,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [102.0] 100 [131.9] [104.0] 100 325,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    299,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。各種政策 の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰 資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇し ている。 ＪＲ本八幡駅からはやや距離のある住宅地域 であるが、比較的住環境の良好な地域で需要 は根強く、地価の上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.8 交通・接近　　　  +4.3 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％