別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -23 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 94,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市下貝塚２丁目４５９番１８外 ｢下貝塚２－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス 本八幡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 本八幡駅北東方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅バス圏に造成された住宅地域。今後も戸建住宅が建ち並ぶ状態が続くと予測する。交通利便性が劣るが、 現在は駅近物件の価格高騰の影響を受け、地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内、主としてＪＲ総武線沿線バス圏及びＪＲ武蔵野線、北総鉄道沿線の住宅地域。戸建住宅の主た る需要者は３０歳台～４０歳台の都内への通勤者が中心と思われる。近隣地域は交通利便性が劣るものの、駅近物件に 比べて購入しやすい価格の住宅需要が認められ、地価は概ね安定した状態にある。中心的価格帯は土地のみで１，００ ０万円前後～２，０００万円台程度、新築戸建住宅で３，０００万円台～４，０００万円台程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域は土地の高度利用ができない第 一種低層住居専用地域に所在すること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から 難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏 まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [197.2] [104.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会全般的な景気動向により環境、利便性に 優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが 劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著 になっている。 ＪＲ駅バス圏の住宅地域。交通利便性は劣る が、駅近物件に比べて購入しやすい住宅の需 要は認められ、地価は概ね安定した状態にあ る。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％