別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 市川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -22 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀男   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町１丁目１２２９番１１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に畑等が見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス 船橋法典 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ武蔵野線船橋法典駅からやや距離のある住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用 状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線沿線の市川市及び船橋市内の戸建住宅を中心とする住宅地域で、需要者は市川市及び周辺市 に居住する一次取得者層が中心である。市街化調整区域に隣接した最寄駅からやや距離のある住宅地域で、日常生活の 利便性にやや劣るが、住宅需要エリアの拡大から需要が喚起され地価は上昇傾向に転じている。土地は対象標準地の１ ６５㎡程度で１７００～１９００万円程度、新築の戸建住宅は総額２７００～３３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から約１．４㎞の距離にある第１種低層住居専用地域に指定されている戸建住宅地域で、アパート等 の共同住宅は見られず、賃貸共同住宅の想定は現実的でない。新規の市場参加者は自用の住宅所有を目的とした個人が 主体であり、取引価格の水準を指標として収益性は考慮されずに価格が決定されていると判断されることから、収益価 格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [164.1] [101.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は利便性や環境による二 極化傾向は残るが、新生活様式の浸透や低金 利を背景に需要が増加し、上昇する地域が広 範囲に拡がった。 ＪＲ船橋法典駅からやや距離のある住宅地域 である。地域要因に特段の変動はないが、一 般的要因の影響の下、地価は上昇傾向で推移 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％