別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 市川 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -21 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市大野町４丁目２８５１番６３ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス 市川大野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ市道 交通 施設 市川大野駅東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に開発された一般住宅を中心とする住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内の概ねＪＲ武蔵野線沿線の住宅地域である。需要者は市川市及び近隣市に居住する一次取得者が 中心である。近隣地域は、駅から徒歩圏内の住宅地域で、活発とは言えないまでも比較的安定した需要が見られる地域 である。未利用地も多く、小規模分譲住宅の開発も時折見受けられる。取引の中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地 で１７００万円～２０００万円程度、新築戸建で３，２００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の地域で、駅からは徒歩圏であるが、収益用不動産の需要者は考えにくいため、収益価格は 求めなかった。取引は自用目的が中心で、その指標は専ら居住の快適性にある地域である。よって本件では取引事例比 較法により、同一需給圏内の類似地域の取引事例から、実証的な比準価格が得られたのでこれを採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [162.1] [103.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症対策の規制緩和により国内経済は回復 傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰 資金が不動産投資に回り土地価格は上昇して いる。 住民の高齢化は進んでおり売り圧力は強いが 、新規に住宅を求める若年層も多く割安感の ある当地域の建売住宅について需要は増大し ている。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％