別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -20 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市南大野１丁目１８番１１５外 ｢南大野１－１８－１１｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 市川大野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 市川大野駅南方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線以北、バス圏の住宅地域であり、特にＪＲ武蔵野線「市川大野」駅勢圏との類似性 、代替性が認められる。需要者の中心は、市川市及び隣接市に通勤する３０～４０代の一次取得者である。利便性はや や劣るものの、居住環境は良好で、手頃な地価水準もあって、需要は増加している。土地は標準的規模で１，５００万 円～２，０００万円台前半、新築戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度の取引が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、行政・画地条件等により合理的な賃貸物件の建築想定は困難で、ま た、土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格 は類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算され、市場性を反映した妥当な価格と認められる。従っ て市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [121.1] [101.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果 もあって住宅需要は総じて増加傾向、高価格 帯の住宅地域周辺へも拡大し、需給はタイト な状況にある。 駅接近性等により市場性に劣る面もあったが 、近時の住宅需要増加を受けて、その良好な 住環境と割安感から、地価は上昇を強めてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％