別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 市川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市北国分４丁目２７９３番１７ ｢北国分４－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 北国分 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 北国分駅西方 650m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、昨年１０月に北総線の乗車賃が値下げになったことから、今後 は住宅地として更に熟成度が増していくことが期待され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北総鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は３０歳代～４０歳代の都心通勤者で、 市内、隣接市及び都内に居住する一次取得者層が中心である。最寄り駅から徒歩圏内で住環境も比較的良好であり、北 総鉄道線の乗車賃の値下げにより今後更に住宅地として熟成度が増すことが期待される。地価は僅かながら上昇してお り、土地は標準画地規模で２１百万円程度、新築戸建物件で総額３０～３５百万円程度が取引価格の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした低層の住宅地域であり、画地規模、法令上の規制等からアパート等の賃貸 住宅の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。一方、対象標準地は居住の快適性を重視する住宅 地域にあることから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って当該比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [139.5] [100.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ ワークの広がり等を背景に生活利便性等によ る程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よ りも拡大した。 一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域である が、一般的要因の下、北総線の運賃値下げも あり地価は僅かながら上昇をした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.4 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％