別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -16 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市真間５丁目５５９番２外 ｢真間５－１５－１６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、畑等が混在する住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス 市川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 市川駅北方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線以北、バス圏乃至徒歩限界圏にある住宅地域。需要者の中心は、地縁者を中心とす る３０～４０代の一次取得者である。利便性はやや劣るものの、居住環境は概ね良好で、手頃な地価水準もあって、堅 調な需給関係が続いている。土地は標準的規模で３，０００万円台前半、新築戸建物件は敷地細分化傾向にあり、３， ５００万円～４，０００万円台前半の取引が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、行政条件等により合理的な賃貸物件の建築想定は困難で、また、土 地の再調達原価の把握が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格は類似 地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算され、市場性を反映した妥当な価格と認められる。従って、市 場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [133.8] [102.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果 もあって住宅需要は総じて増加傾向にあり、 低価格帯の住宅地域へも需要が拡大しつつあ る。 居住環境は概ね良好であるが、駅接近性等に より市場性に劣る面があり、近時の住宅需要 増加を受けつつも、地価は小幅な上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％