別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 市川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市若宮２丁目３４３番４ ｢若宮２－１９－１６｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東5m市道 水道、ガス、下水 下総中山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 下総中山駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ比較的閑静な住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内陸部のＪＲ武蔵野線及びＪＲ中央・総武線各駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は市川市及 び隣接市に通勤する３０～４０代の一次取得者及び東京都内に通勤する従業者も含まれる。ＪＲ中央・総武線沿線各駅 を最寄りとする住宅地の需要は根強く駅から徒歩利用限界圏の地域も需要は強い。市場で中心となる価格帯は標準地規 模程度で総額２７００万円前後、新築戸建住宅は総額４２００万円～４５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は所有者自身に使用された戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、最寄駅への接近性も徒歩利用限界圏 で、風致地区等の公法規制から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法は非適用とした。 評価にあたっては取引事例比較法を適用し、快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引から把握した、実証的で説 得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [121.6] [102.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症対策の規制緩和により国内経済は回復 傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰 資金が不動産投資に回り土地価格は上昇して いる。 駅徒歩圏を中心とした住宅地需要は市域全体 に拡大し、新規に住宅を求める若年層も多く 割安感のある当地域の建売住宅について価格 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.6 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％