鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３４６３６ -1825	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,180)
b	２３１０３９０１５ -1117	市川市		建付地	（　）	不整形	北西15m県道、南西4.2m、二方路		１住居 (60,200)
c	２３１０３９０１５ -1181	市川市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
d	２３１０３９４３７ -504	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西5m私道、北3.6m、角地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２３１０３９０１５ -1128	市川市		建付地	（　）	袋地等	北東4.5m私道、中間画地		１中専高度地区1種風致地区 (40,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 410,660	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	377,086	100 [ 101.4]	371,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 284,965	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	366,927	100 [ 110.5]	332,061		345,000
c	(　 ) 300,698	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,355	100 [ 96.4]	337,505		351,000
d	(　 ) 301,032	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	294,005	100 [ 89.8]	327,400		340,000
e	(　 ) 240,276	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	295,681	100 [ 89.7]	329,633		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

市川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,361,105	765,679	3,595,426	2,133,410	1,462,016	（　0.9724） 1,421,664	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,013,551 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	9.9 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建てで、各階２戸（各４４㎡程度）で計４戸の賃貸住戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等の共用部分を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	2,124	186,912	2.0	373,824
							1.0	186,912
2～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	2,190	192,720	2.0	385,440
							1.0	192,720
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		379,632		759,264
								379,632

⑨年額支払賃料	379,632 円　×　12ヶ月　＝　 4,555,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,555,584 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,113 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,177,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	759,264 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,632 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 176,672 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,361,105 円　　　　（　 25,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３７０２２　　　　-3055	2,094 ( 2,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,255 円/㎡　月額支払賃料（　 2,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３４６３６　　　　-3906	2,919 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,245
c	２３１０３４６３６　　　　-3904	1,854 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,269

市川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,779 円	4,555,584　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,679 円　（　　　　　　 4,558 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,133,410 円（　　　　　 12,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,361,105 円
②総費用	765,679 円
③純収益　①－②	3,595,426 円
④建物等に帰属する純収益	2,133,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,462,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,421,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,013,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
市川 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -7

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　張間　雄次

TEL.

鑑定評価額

58,300,000 円

１㎡当たりの価格

347,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川南４丁目２１０２番１｢市川南４－１０－２｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	市川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

市川駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

農地が個別に住宅地になった地域でアパートや事業所も混在している。駅距離が近いので住宅の敷地として使用
されるものと予測され、今後、他用途の土地も住宅用途に移行していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、市川市内の総武線駅徒歩圏内の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や
東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅とアパート、マンションが混在する住宅
地域である。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、需要の中心としては、５０坪程度の土地で５７００万円、新築住宅で
７７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅と共同住宅が混在し、農地が宅地化された地域であり、賃貸物件は、既存地主の遊休地利用のものが多くなっ
ている。そのため、経済性に見合った賃貸市場の形成がされず収益価格は低位に求められた。比準価格は、対象標準地
の属する市川南地区やその周辺地区から事例を採用し、慎重に比準し、類似性のある事例を中心に査定した。そこで、
単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -54 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 330,000 円／㎡

[109.7]
100

100
[101.0]

100
[107.1]

[104.0]
100

348,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ流行による行動規制は緩んできて
おり、低金利と貨幣供給の増加から不動産需
要は、強まっている。

駅距離の近い地域にあり、新型コロナの影響
も弱まり、個人の住宅需要や建売業者の需要
が高まっている。地価は上昇傾向にある。

価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３９６３３ -627	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２３１０３９６３３ -641	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,180)
c	２３１０３４６３６ -1824	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
d	２３１０３４６３６ -1897	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m道路、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,286	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.6]	185,157	100 [ 67.5]	274,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 464,954	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.2]	385,052	100 [ 100.0]	385,052		400,000
c	(　 ) 551,310	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 124.8]	474,003	100 [ 126.0]	376,193		391,000
d	(　 ) 252,185	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	252,430	100 [ 76.0]	332,145		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

市川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,397,499	762,580	3,634,919	2,133,410	1,501,509	（　0.9724） 1,460,067	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,797,286 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	9.9 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで各階２戸、各戸専有面積約４４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	88.00	100.0	88.00	2,150	189,200	2.0	378,400
							1.0	189,200
2～	居宅	88.00	100.0	88.00	2,200	193,600	2.0	387,200
							1.0	193,600
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		382,800		765,600
								382,800

⑨年額支払賃料	382,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,593,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,593,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 381,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,212,331 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	765,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 382,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 178,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,397,499 円　　　　（　 26,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３４６３６　　　　-3907	4,002 ( 3,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [109.2]	100 [120.0]	2,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３４６３６　　　　-3906	2,919 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.3]	100 [110.0]	2,510
c	２３１０３４６３６　　　　-3905	2,447 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.1]	100 [101.0]	2,262

市川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	229,680 円	4,593,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 762,580 円　（　　　　　　 4,539 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,133,410 円（　　　　　 12,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,397,499 円
②総費用	762,580 円
③純収益　①－②	3,634,919 円
④建物等に帰属する純収益	2,133,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,501,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,460,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,797,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）