別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　潤   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市大野町１丁目４４３番１１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い起伏のある住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス 市川大野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 市川大野駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。駅から概ね徒歩圏の利便性が高い地 域であり、堅調な需要が見込まれるため、今後も地価は上昇傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に市川市内のＪＲ武蔵野線沿線に所在する住宅地域一円である。需要者は市川市等に居住する東京通勤 者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。都心へのアクセスは比較的良好で利便性の高い住宅地 域のため需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。更地は標準画地規模で２，０００万円程度、新築戸建住宅で４， ０００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮す ると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内 の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [143.5] [102.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払 拭されておらず、今後の市場動向について引 き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に 推移している。 最寄り駅から概ね徒歩圏の地域に所在する、 利便性の高い住宅地域である。地域要因に大 きな変化はなく、当分の間、現状を維持する と予測する。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％