別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 銚子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市橋本町２２４５番２外 ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する戸建住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 銚子 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 銚子駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に推移すると思料す る。今後の地価水準は、需要の弱さを反映して、下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に銚子市内の住宅地域である。需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、圏外からの転入 は殆ど見られない。漁業、水産関連施設が多い地域に近接し、居住環境がやや劣る旧来からの住宅地域であり、需要は 依然弱含みである。最近では他市町への需要の流出も目立つ。土地は標準的規模で３００万円～４００万円程度、中古 住宅の取引が中心で新築戸建住宅の取引は少ないが、新築戸建住宅は２，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成の戸建住宅地域である。周辺には一部アパート等も見られるが、対象標準地の画地規模では事業採算に 見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的な居住の快適性 を重視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例よ り求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　銚子 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [102.0] 100 [129.7] [105.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 漁業、水産加工業や観光業を中心とする地域 経済の低迷や、人口減少及び少子高齢化が続 いており、市内の不動産需要は依然として弱 含み。 銚子駅からやや遠く、戸建住宅が密集する古 くからの住宅地域であり、新規需要は少なく 、地価は下落幅が拡大した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％