別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉美浜 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-6 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区浜田２丁目１３番 ②地積 　(㎡) 999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 空地 事業所、住宅、工場 等が混在する地域 北11m国道、背面道 水道、ガス、下水 海浜幕張 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 海浜幕張駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商工混在地域で、特段の変動要因はなく、今後も現状の利用が維持されるものと予測する。周辺 地区で新駅の開業が予定されており、需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市、習志野市、船橋市等における店舗、事業所、工場等が混在して立地する地域である。需要者の中 心は地元法人や郊外に事業所や営業所等を展開する企業である。ＩＣへのアクセスが良好であることから、利便性に恵 まれており一定の需要が見込まれる地域である。中心となる取引の価格帯は、業種、画地規模、用途等で異なり、また 、取引件数も少ないため、把握は困難であるが、対象標準地の規模では、総額で１～１．５億円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は何れも同一需給圏内の類似地域に存する店舗、事業所、工場等が混在する工業地の取引事例を採用しており 、実証的であり、信頼性は高い。近隣地域及び周辺地域内においては、自社使用の店舗・事務所・事業所等としての利 用が標準的であり、また、取引も自社使用目的での取引が主であること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及 び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [ 78.9] [102.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市の工業地は、内陸型及び臨海型とも、 立地条件等に優れている地域は、物流施設を 中心に需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡 大している。 事業所、営業所、工場等が混在する地域であ る。周辺地区で新駅の開業が予定されており 、需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％