別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉美浜 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港１１２番 ②地積 　(㎡) 1,333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等の建ち並ぶ臨海 工業地域 南東9m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南東方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の中小工場・倉庫・営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状の利用が維持されると予測されるが 、物流施設需要は増加傾向にある。地価は引き続き、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心とし、県内の周辺市内の工業地域である。中心となる需要者は製造業、流通業等の企業や県 内の法人・個人事業者等である。東京方面への交通利便性から、流通関連施設等の需要増が見込め、価格は上昇傾向に ある。中心となる取引の価格帯は、業種、画地規模、用途等で異なり、また、取引件数も少ないため、把握は困難であ るが、対象標準地の規模では、総額で１億円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は何れも同一需給圏内の類似地域に存する工業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。 近隣地域及び周辺地域内においては、自社使用の工場等としての利用が標準的であり、また、取引も自社使用目的での 取引が主であること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼 性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市の工業地は、内陸型及び臨海型とも、 立地条件等に優れている地域は、物流施設を 中心に需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡 大している。 臨海部の中小工場、倉庫等が多い工業地域で ある。立地条件等から、物流施設を中心に需 要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％