別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉美浜 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子   TEL.

鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港２２５番２２ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 倉庫 Ｓ4 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 南東13m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,680 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、倉庫等が集積する工業地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推 移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内の湾岸エリア及びその周辺の中小工場を中心とした工業地域である。需要者の中心は、製造業 を主とする工場系の事業所、物流施設を主とする流通系の事業所等である。物流施設等の需要が堅調であり、地価は上 昇傾向にある。規模、用途が様々であり、取引当事者属性にも影響を受けるため、需要の中心価格帯は幅広く、把握は 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、中小規模の倉庫、工場等を主とした工業地域である。自己使用目的での利用が標準的であり、 収益目的での投資は限定的であるため、収益価格は試算しなかった。本件では、同一需給圏内の類似地域において信頼 性ある多数の取引事例を得られており、以上のことから、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [104.4] 100 100 [101.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は不透明感はあるものの、 物流を主として工業地需要は堅調な状況にあ り、地価は上昇傾向にある。 倉庫、工場等が混在する工業地域である。地 域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％