別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉美浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 -1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　三原　良作   TEL.

鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区真砂１丁目４番８６ ｢真砂１－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       247 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると 予測する。需給関係は堅調で、地価は上昇基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市、習志野市に所在するＪＲ京葉線・総武線、京成千葉線沿線の住宅地域が圏域で、京葉線沿線に存 する住宅地域との価格牽連性が特に高い。需要者は市内及び都心部への通勤者が大半を占め、１次・２次取得者層が中 心で、圏外からの転入は少ない。地域の震災による液状化の影響は感じられず、需要は堅調である。土地は７５坪程度 で４０～４５百万円前後、細分化された新築戸建で４５百万円～５０百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、公法上の規制等により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使 用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提 とする正常価格として比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果 もあって穏やかに持ち直しており、企業収益 に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が 持ち直している。 臨海部の住宅地は震災の影響は感じられず、 区画整然とした住環境から需要は堅調で、地 価は上昇している。 現地調査等から個別的要因に特段の変化はな く、市場性の変化は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％