別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉緑 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 9-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区古市場町４７４番３１３ ②地積 　(㎡) 890   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模の工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南東8m私道、背面道 水道、ガス、下水 浜野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ私道 交通 施設 浜野駅東方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 印刷業を営む会社が集積している内陸型工業地域で、印刷業の業況は芳しくないが、準工業地域は用途の多様性 が高く、アクセスの良い業務用地は他業種の進出にも応じられるため、需要の底堅さは堅持されると予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域及び周辺地域は、千葉市印刷団地協同組合を中心とした印刷関連の中小工場、同組合に参加していない自動車 関連の事業所等が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。需要者は立地規模から中小企業が主体と見られ、同一需給圏は、 千葉市、市原市を中心に周辺市内における工業地域をその圏域と判断した。工業地の取引は少なく、立地条件、規模等 により土地の価格水準は大きく異なり、中心となる総額は把握し難く、坪単価では１０～２０万円位の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場等を賃貸する想定は現実的ではなく、収益還元法の適用は不適当と判断されるので採用しなかった。周辺の土地価 格は専ら周辺土地の取引相場から価格形成されることが多く、比準価格は、多数の取引事例から比準して求めており、 市場の実態を反映した実証的な価格で、比準価格の妥当性を検証し得た。本件では試算価格の算出過程を再検証し、妥 当性に問題がないことを再確認し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [103.0] 100 [173.1] [102.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に 影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を 及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に 近づきつつある。 古市場地区では病院、ショッピングセンター 等の進出により住環境が改善しているが、こ こ数年工業団地内では然したる地域要因の変 化は見られない。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％