別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
千葉緑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉緑 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 銀行

Ｓ2		 駅前の銀行、スーパ
ー等の見られる商業
地域		 北東25m市道、南東側道 水道、ガス、下水 鎌取

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関、店舗併用共同住宅等、多様な用途が競合する鎌取駅駅前の商業地域内にあって、希少性の高い駅前商
業地域内の宅地であることから、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び隣接市内の商業地域等が存する圏域と判定した。需要者としては、同一需給圏内に地縁性を有
する企業による店舗や事務所用地としての取得、法人投資家等による投資用不動産としての取得等が想定される。商業
地域としての商圏は、鎌取駅利用者に絞られ比較的狭いものの、立地条件の良い物件供給は少なく、相対的に需要は高
い。取引価格帯は規模等により幅があるものの、総額で１～３億円、平米単価としては２０万円台前半の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場において生起した取引事例を基にした価格であり、実証的である。収益価格は対象地上に最有効使用の
建物を想定し、当該建物の賃料を基にした価格であって、収益性を重視する投資家に対する説得力は高いが、想定要素
も多い。比準価格の試算においては、商業地域内の更地事例も採用できたことから、その規範性は高い。よって、比準
価格を標準に、収益価格を比較考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [105.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されつつあり、不動産市場につ
いても、持ち直しの動きがみられる。


鎌取駅南口に面した商業地域であり、金融機
関、店舗、共同住宅等、多様な用途が競合す
る地域であり、地域要因に特段の変化は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉緑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０１
５７６０
-61		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２３１０１
７９８６
-9		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北18m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
c ２３１０１
７９８６
-109		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
d ２３１０１
９７９１
-251		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西11.3m市
道、
南西5.7m、
南東10m、
三方路
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
e ２３１０１
９８９５
-137		 千葉市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）市道、
北東6.5m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,076  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
198,482 		 100
[ 105.4]
188,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
153,437  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
173,213 		 100
[  83.5]
207,441 
218,000 
c (　           ) 
190,588  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
195,924 		 100
[  89.5]
218,909 
230,000 
d (　           ) 
181,488  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
181,840 		 100
[  82.9]
219,349 
230,000 
e (　           ) 
236,078  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
241,474 		 100
[ 102.8]
234,897 
247,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



千葉緑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

110,774,640 
21,948,327 
88,826,313 
79,089,000 
9,737,313 		 （　0.9554）
9,303,029 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    216,349,512 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉緑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 464.94 ＲＣ10 3,836.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,137 ㎡     33.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗・事務所、３階以上は平均専有面積約４０㎡の２ＤＫタイプを想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
464.94 
90.7 
421.74 
4,353 
1,835,834 		 6.0  11,015,004 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
455.22 
92.6 
421.74 
3,019 
1,273,233 		 6.0  7,639,398 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,516 
820,392 		 2.0  1,640,784 
0.0  0 

 4～10		 居宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,642 
861,477 		 2.0  1,722,954 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,836.16 
90.0 
3,452.04 

9,959,798 		 32,355,864 
0 
⑨年額支払賃料      9,959,798 円　×　12ヶ月　＝　     119,517,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,452.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       119,517,576 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     9,999,639 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 110,477,937 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,355,864 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         296,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     110,774,640 円　　　　（　        97,427 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-604		 2,350  
(   2,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,516 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-610		 2,379  
(   2,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,637 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉緑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,920,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,614,327 円  　　　      120,477,576　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,455,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,948,327 円　（　　　　　　        19,304 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   3,836.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,089,000 円  
（　　　　　        69,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 110,774,640 円      
②総費用 21,948,327 円      
③純収益　①－② 88,826,313 円      
④建物等に帰属する純収益 79,089,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,737,313 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,303,029 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    216,349,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
千葉緑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉緑 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 銀行

Ｓ2		 駅前の銀行、スーパ
ー等の見られる商業
地域		 北東25m市道、南東側道 水道、ガス、下水 鎌取

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・店舗併用共同住宅等の建ち並ぶ鎌取駅前の商業地域。背後の住宅地の熟成と共に今後の発展が期待される
商業地域である。需要に比し供給は少なく、地価は上昇基調で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内及び隣接市のＪＲ線沿線の駅前に位置する普通商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性
の強い地元企業及び全国展開のチェーン店等である。背後に人気の高い大規模住宅団地を擁しており需要は高く、需要
に比し供給は少なく地価は上昇基調で推移している。商業地の価格は規模や容積率等により左右され、中心価格帯の把
握は困難であるが、土地については２０～３０万円／㎡程度が市場における取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗・店舗併用共同住宅等が混在する駅前商業地域。希少性は高く収益目的の取引もみられる地
域であり、収益価格は重視されるべき価格であるが、想定要素が多く確実性に欠ける面がある。一方比準価格は、実態
を反映した実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、
代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [105.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や物価上昇等の下振れリスクもあるが、
経済活動正常化が進む中で景気は緩やかな回
復基調にあり、地価も同様に堅調に推移して
いる。

熟成度の高い駅前商業地につき地域要因に特
段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉緑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０１
５７６０
-42		 千葉市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11.8m市道、
北6m、準角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２３１０１
９７９１
-110		 千葉市若葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20m市道、
南西22m、
北東6m、
南東6m、
四方路
近商

(83,215)
c ２３１０１
５７６０
-61		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２３１０１
９８９５
-13		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20.9m市
道、南3.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
164,476 		 100
[  72.1]
228,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
185,064  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
178,146 		 100
[  75.9]
234,711 
246,000 
c (　           ) 
193,076  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
198,482 		 100
[  96.0]
206,752 
217,000 
d (　           ) 
246,357  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
257,933 		 100
[ 115.0]
224,290 
236,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



千葉緑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

107,873,402 
21,273,652 
86,599,750 
76,517,000 
10,082,750 		 （　0.9554）
9,633,059 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    224,024,628 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉緑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 464.94 ＲＣ10 3,836.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,137 ㎡     33.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～１０階共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準と思われる数値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
464.94 
90.7 
421.74 
3,978 
1,677,682 		 6.0  10,066,092 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
455.22 
92.6 
421.74 
3,232 
1,363,064 		 6.0  8,178,384 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,486 
810,610 		 2.0  1,621,220 
0.0  0 

 4～10		 共同住宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,561 
835,065 		 2.0  1,670,130 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,836.16 
90.0 
3,452.04 

9,696,811 		 31,556,606 
0 
⑨年額支払賃料      9,696,811 円　×　12ヶ月　＝　     116,361,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,452.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       116,361,732 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     9,737,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 107,584,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,556,606 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         289,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     107,873,402 円　　　　（　        94,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-716		 2,417  
(   2,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]
2,404 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,486 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-715		 2,531  
(   2,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 99.0]		 100
[109.0]
2,577 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉緑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,760,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,519,652 円  　　　      117,321,732　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,115,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,190,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,190,000 円  　　　　  1,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,273,652 円　（　　　　　　        18,710 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 296,000 円／㎡　×　   3,836.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,517,000 円  
（　　　　　        67,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 107,873,402 円      
②総費用 21,273,652 円      
③純収益　①－② 86,599,750 円      
④建物等に帰属する純収益 76,517,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,082,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,633,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,024,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）