別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉緑 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -11 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区誉田町３丁目８３番６ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 誉田 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 誉田駅南方 620m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域で、駅から離れた場所での開発は盛んであるが、直接的な影響は あまり受けておらず、当面は変化はないと予想。地価は横這いからやや上昇を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内を中心とした住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域はＪＲ外房線を最 寄り駅とする住宅地域である。主たる需要者は初めて住宅を購入する比較的若い世代で、同一需給圏内に居住するサラ リーマン世帯、自営業者等が中心で、都内通勤者も見られる。土地は５００～１０００万円前後が取引の中心で、新築 戸建住宅は２０００万から３０００万円位の価格帯がメインである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 誉田駅周辺は歴史が古く、地主が畑や駐車場をアパートにするが、当人たちの話では苦労の割には儲からなく、わざわ ざ更地を購入して新築アパートを建てることはマイナスになるので、意味がないという。地域性からも想定の現実性が ないため、土地残余法は適用しなかった。土地価格を構成する軸は取引に基づく比準価格であって、比準価格を中心に 、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [125.7] [102.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に 影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を 及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に 近づきつつある。 市原市境に近い古くからある台地上の住宅地 域であり、地域的には特に目立った変動要因 は無かった。隣接する市原市の住宅地では衰 退傾向が目立つ。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％