別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉緑 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -5 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区鎌取町２７３番６８ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる閑静な 住宅地域 南東4m市道 水道、下水 鎌取 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 鎌取駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 鎌取駅より徒歩圏内にある戸建住宅地域であり、周囲には日用品等を扱う商業施設等も見られ、一定の需要が認 められ、当面の間、地価の上昇基調が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内の鉄道各駅を徒歩圏内の最寄駅とする住宅地域等の存する圏域と判定した。主たる需要者の属 性としては、千葉市内及び都内に通勤するサラリーマン層等が有力である。最寄駅まで徒歩圏内で、周辺には最寄品等 を扱う小売店舗等も見られ、住環境等は比較的良好であり、一定の需要が認められ、地価上昇率が拡大した。取引の中 心価格帯は、土地総額で１，０００万円前後、平米単価で６万円前後のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の指定容積率は１００％であり、敷地規模・公法上の制約等により、投資額に見合った収益が得られる建物想定 が困難であることから、収益還元法は適用しない。比準価格は、対象不動産と類似した取引事例を基にした価格であり 、本件では、類似地域等に存する規範性の高い取引事例を採用することで、市場の実態を反映した価格として試算され ている。従って、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [104.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあ り、不動産市場においても、取引件数、取引 価格に回復傾向が見られる。 戸建住宅を中心とした住宅地域であって、近 隣地域周辺では新たな宅地開発により、戸建 住宅地域の広がりが見られた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％