別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉緑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区越智町１８４番２外 ②地積 　(㎡) 717   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 周囲に農地、山林が 見られる農家住宅地 域 南5.2m市道、東側道 水道 土気 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．２ｍ市道 交通 施設 土気駅西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発規制の厳しい市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域のため土地取引は散発的であり、当面現状のまま 推移すると予測。当該宅地需要者は地縁・血縁者に限定され地価は当面横這いなしい弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内で、特にＪＲ外房線の各駅を駅勢圏とする農家集落地域である。農家集落地域内のため需要 自体が少なく、その需要の大半も地縁・血縁関係者である。市街化調整区域内の農家集落地域においては、農家・分家 等以外の属人性のない第三者の建替えは制限されており、融資条件も厳しく、中心価格帯は総じて低い。第三者が建替 え可能な宅地の場合、画地規模により総額はまちまちであるが、土地単価は㎡当たり１万円台半ばが取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域等において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方アパート等の収益物件は見られず、かつ 市街化調整区域に指定されており、原則として収益物件を建築することが都市計画法上認められていないことから、収 益価格は試算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場の二極化が進み、緑区においても 古い分譲住宅団地や農家集落地域等は高齢化 率も高く、地価は横這いないし弱含みである 。 市街化調整区域における農家集落地域内の取 引は散発的であり、地価は横這いないし弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％