別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉緑 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区あすみが丘７丁目２５番１１ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整理済の閑静な住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 土気 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 土気駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で、特別な地域要因の変動はなく、今後も現状を維持する地域と思料する。地価は 緩やかな上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のＪＲ外房線沿線の住環境が良好な住宅地域一円。需要者は千葉市内や東京都内へ通勤するサラ リーマン層が中心である。近隣地域は「土気」駅からはやや距離があるものの、区画整然とした閑静な住宅地域で生活 利便性も比較的良好な地域であるため、相応の需要が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１ ，５００～１，８００万円、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の区画整然とした閑静な住宅地域で、収益用不動産の想定は現実的ではないため収益価格は 求めなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から、市場性を反映した実証的な価格が求められた。近 隣地域の取引の指標は収益性にはなく、居住の快適性が重視される地域であることから比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [102.0] 100 [155.0] [105.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復しつつあるが、円安、資源高等に より製造業の景況感は悪化している。宿泊、 飲食業の景況感は上向き。不動産市況は足元 では堅調である。 既成の住環境良好な住宅地域で、特別な地域 要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％