別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -24 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　上條　公太郎   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区桜木１丁目４２６番５９ ｢桜木１－２３－１８｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性が劣るミニ開発による分譲住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は見受けられないが、周辺エ リアでの取引価格に牽引され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線及び都市モノレール２号線沿線の各駅を中心とする住宅地域であり、交通利便性が劣るエリ アに存する住宅地域との価格牽連性は特に強い。主たる需要者は千葉市に地縁性のある一次・二次取得者層であり、鉄 道駅から徒歩圏内の住宅地と比較した場合における値頃感から、低調ながらも一定の需要が見受けられる。なお、土地 のみで５００～１，５００万円程度が市場における需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部共同住宅も見られるが、近隣地域は自用の戸建住宅が主体の分譲住宅地域であるため、最有効使用及び市 場参加者の観点から収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な価格であ り、同一需給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、 代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [ 77.2] [101.0] 100 75,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加 え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物 価高騰が不動産市場に与える影響等に留意す る必要がある。 交通利便性が劣るミニ開発による分譲住宅地 域であり、地域要因に格別の変動要因は見受 けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％