別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -21 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区北大宮台３３４３番３９ ｢北大宮台４６－４｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 6.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に開発分譲されたバス圏の住宅団地内であるが、市中心部における住宅地の地価上昇が当地域にも 影響を及ぼし始めており、当地域の地価は長年の下落傾向から横這いになると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道各駅で、特に「千葉」駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は当該同一需 給圏内の居住者で千葉市等へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。千葉駅までバス便利用の地域で、 さらに生活利便性も劣る住宅地域であるため、数年前までは高い高齢化率及び相続発生に伴う物件の処分により供給過 多となっていたが、現在では概ね需給は安定しつつある。土地は２３５㎡程度で８～１０百万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引で「北大宮台」地区等の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方当地域はバス 便利用の郊外に所在する戸建住宅用の住宅団地で、アパート等の立地も殆ど見られず、投下資本に対する収益性確保の 観点からの土地取引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の 不動産取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [156.6] [102.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低 金利や住宅ローン減税の施策により、若葉区 におけるバス圏の住宅団地内の地価は概ね横 這いである。 市中心部等における住宅地の地価上昇が郊外 の当地域にも影響を及ぼし始め、当地域の地 価は長年の下落傾向から横這いとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％