別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -20 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区みつわ台１丁目１６番１２ ｢みつわ台１－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 みつわ台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 みつわ台駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。地価は、横這い から若干の強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉都市モノレール各駅から徒歩圏内、及びＪＲ総武本線各駅から概ね徒歩圏内の住宅地である。都内 区や千葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。同一需給圏内の 需給はリモートワークの普及により安定的に推移している。土地は１，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万 円程度が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は分譲地内の自用の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に見合う賃 貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内の信頼性の高 い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,700 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [109.0] [101.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若葉区住宅地は、都賀駅徒歩圏内の住宅地を 中心に堅調で、バス便地域も下げ止まりの傾 向を示し、全体として上昇幅は昨年と比べ拡 大している。 モノレール駅徒歩圏内の住宅地で、地域要因 に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持 して推移していくものと予測する。 個別的要因に変化はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％