鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉若葉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１５３１３ -108	千葉市若葉区		更地	（　）	不整形	南東2.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
b	２３１０１５３１３ -104	千葉市若葉区		更地	（　）	台形	北西11.6m市道、北6.1m、角地		１低専 (50,100)
c	２３１０１５３１３ -114	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	２３１０１５３１３ -119	千葉市若葉区		建付地	（　）	長方形	南5.9m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
e	２３１０１５３１３ -14	千葉市若葉区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,280	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	110,583	100 [ 99.1]	111,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 108,333	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	109,280	100 [ 89.1]	122,649		128,000
c	(　 ) 117,083	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	118,938	100 [ 102.5]	116,037		121,000
d	(　 ) 110,707	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	107,333	100 [ 89.0]	120,599		125,000
e	(　 ) 118,448	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	116,378	100 [ 104.8]	111,048		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

千葉若葉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,925,664	867,677	4,057,987	3,274,880	783,107	（　0.9702） 759,770	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,516,739 円　　　　（　 72,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉若葉 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	229 ㎡	15.0 m x 15.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｒ（標準専有面積約２６㎡）、全８を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の標準的割合を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	95.0	106.40	2,100	223,440	2.0	446,880
							0.0	0
2～ 2	居宅	112.00	95.0	106.40	2,100	223,440	2.0	446,880
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	95.0	212.80		446,880		893,760
								0

⑨年額支払賃料	446,880 円　×　12ヶ月　＝　 5,362,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,362,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 445,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,917,468 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	893,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,925,664 円　　　　（　 21,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第一　　　　-220	2,549 ( 2,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,104 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第一　　　　-221	2,033 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,848
c	千葉第一　　　　-222	2,349 ( 2,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,043

千葉若葉 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,200 円	44,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,877 円	5,362,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 867,677 円　（　　　　　　 3,789 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,274,880 円（　　　　　 14,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,925,664 円
②総費用	867,677 円
③純収益　①－②	4,057,987 円
④建物等に帰属する純収益	3,274,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	783,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	759,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,516,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉若葉 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉若葉 -15

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　中村　暁美

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市若葉区西都賀５丁目１３８２番２８３｢西都賀５－６－１４｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	都賀 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

都賀駅北方

750m

法令

規制

１低専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ都賀駅から徒歩圏内にある旧来からの住宅地域であり、生活利便性の高い地域である。今後も良質な住環境
を維持すると予測する。需要に比し供給は少なく、地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、総武本線沿線の千葉市、四街道市に至る駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要の中心は、都心への通
勤者や市内への通勤者が多く、自営業者等の地縁的選好性の強い層も見られる。ＪＲ線の駅から徒歩圏内であり、交通
利便性に優れているため、底堅い需要が存する。画地規模が大きいため分割して売られるケースも多く、その場合新築
戸建で３０００万円程度、標準画地規模では土地で２５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、共同住宅等も散見される戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される
地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は、周
辺の取引事例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を中心とし収益価格
を参考に留め、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉若葉 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[102.0]

100
[124.6]

[104.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や物価上昇等の下振れリスクもあるが、
経済活動正常化が進む中で景気は緩やかな回
復基調にあり、地価も同様に堅調に推移して
いる。

駅から徒歩圏内の戸建住宅が建ち並ぶ区画整
然とした住宅地域。地域要因に特段の変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉若葉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１５３１３ -2	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	南4.4m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,176)
b	２３１０１５３１３ -108	千葉市若葉区		更地	（　）	不整形	南東2.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
c	２３１０１５３１３ -114	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	２３１０１５３１３ -11	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	北西6m道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,827	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	128,576	100 [ 109.1]	117,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 106,280	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	110,583	100 [ 98.8]	111,926		116,000
c	(　 ) 117,083	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	118,938	100 [ 103.9]	114,474		119,000
d	(　 ) 114,943	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	114,146	100 [ 98.0]	116,476		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

千葉若葉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,908,072	883,002	4,025,070	3,355,290	669,780	（　0.9702） 649,821	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,126,543 円　　　　（　 61,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉若葉 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	229 ㎡	15.0 m x 15.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階　ワンルーム　平均２８㎡

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の標準と思われる数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	95.0	106.40	2,039	216,950	2.0	433,900
							0.0	0
2～ 2	居宅	112.00	95.0	106.40	2,146	228,334	2.0	456,668
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	95.0	212.80		445,284		890,568
								0

⑨年額支払賃料	445,284 円　×　12ヶ月　＝　 5,343,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,343,408 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,899,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	890,568 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,908,072 円　　　　（　 21,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-712	2,425 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,146 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-711	1,456 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,860
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉若葉 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	45,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,302 円	5,343,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 883,002 円　（　　　　　　 3,856 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,355,290 円（　　　　　 14,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,908,072 円
②総費用	883,002 円
③純収益　①－②	4,025,070 円
④建物等に帰属する純収益	3,355,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	669,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	649,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,126,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,700 円／㎡）