別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -12 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区大宮町２１２４番２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 幹線道路に近い空き 地も混じる一般住宅 地域 東3.6m道路、北側道 水道、下水 千葉 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．６ ｍ道路 交通 施設 千葉駅南東方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から離れた近隣地域には発展的な傾向はないが、持続的な緩い下落傾向も郊外の住宅地需要の強まりを 受けて横這い傾向となり、当面は同様な傾向を維持するのではないかと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市若葉区、緑区、中央区の住宅地域であるが、住宅ローン等の関係から予算総額に限りがあり、都 心部に通勤するサラリーマンよりも市内及び隣接市の商業施設、工場、営業所等に自動車で通勤する世帯主が多い。住 民の高齢化や空家の増加等も継続しているが、新たな住宅取得の動きも見られ、需要の中心価格帯は、土地が３００㎡ 程度で６００万円から１，０００万円程度であり、自動車を数台保有したいため、画地の広さが好まれる傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、古くから宅地化した市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、市内の市街化調整区域内においては、専用 住宅以外の建築確認許可は原則得られず、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、多数の取引された事例をもとに 試算した実証性的な価格であり、一定の相場を認識しやすく、売主・買主の双方が納得しやすい。以上から代表標準地 価格との検討を踏まえ、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [179.8] [105.1] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に 影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を 及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に 近づきつつある。 駅からバス便となる調整区域内の小規模住宅 地域である。地域的には特に目立った変動要 因は無かった。周辺地域についても同様であ る。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％