別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区東寺山町９３６番３７ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 東千葉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 東千葉駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の既成住宅地域であるが、周辺に店舗等の生活利便施設があるため一定の土地需要は存する。今 後とも特段の地域要因の変動は見込まれず、地価は横這いか僅かに上昇する程度にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市若葉区及び隣接区における、最寄駅から約２ｋｍ圏内に形成されている住宅地域の範囲である。 主な需要者層は、千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入者である。区画整然とした住環境の良好な住宅地域 では需給は強含みであるが、その他の郊外の既成住宅地域では、需給はおおむね均衡している。需要の中心価格帯は、 立地条件等により様々であるが、近隣地域及びその周辺の土地は１３０㎡程度で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅が中心の郊外の既成住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視されることや、対象標準地 の画地規模では投資採算性に見合う賃貸物件の建築を想定することが現実的では無いため、収益還元法は適用しなかっ た。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格で ある。したがって、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [121.8] [103.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による景気の下振れリスクが存す るものの、低金利を背景にして不動産市場に おける資金調達環境は依然として良好である 。 最寄駅からやや離れた既成住宅地域であり、 周辺の土地で売買の動きは見られるが、地域 要因に格別の変動は無く、地価は安定的に推 移している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％