別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -6 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区桜木３丁目２４５番１０ ｢桜木３－１８－１２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に アパートも見られる 住宅地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から離れた住宅地域であり、変化らしい変化はなく、現状維持を予想する。郊外の住宅地需要の軟調な 地域も一部は堅調に変化しており、地価動向は上昇傾向に転じ、当面はこの趨勢を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内、四街道市に至る住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域は総 武本線及び千葉都市モノレール沿線の住宅地域一円である。需要者は、都心通勤者も少なくないが、市内の勤務先に通 うサラリーマン層が中心。最寄り駅から離れた古い住宅地域で、通勤利便性は劣り、住民も高齢化している。市場の中 心価格帯は、土地で総額８００～１，５００万程度、新築戸建住宅で３，０００万円以内である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。収益性から土地価格が形成される 地域性でなく、賃貸建物を想定して土地価格を求めることは現実的ではないため適用しなかった。比準価格のみ試算し たが、土地価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に地価形成されており、代表標準地から検討した価格とも均衡が 取れており、適正な試算価格と認められた。以上より妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.6] [102.0] 100 71,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に 影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を 及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に 近づきつつある。 千葉駅までバスを利用する不便な地域で、あ まり発展的な要素が見られない。地域的には 目立った変動要因は無く、周辺地域について も同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％