別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -5 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区若松町４８０番３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.1m市道 水道、ガス、下水 都賀 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 都賀駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移する地域と思料する。地価は微増傾向で推移すると予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市、四街道市内のＪＲ総武本線、千葉都市モノレール２号線沿線の普通住宅地域。需要者は千葉 市内や東京都内へ通勤する通勤者層の一次取得者が中心である。近隣地域は、値ごろ感から一定の需要が見られる。供 給は周辺の市街化調整区域を含めて、比較的新規分譲物件が多い地域である。市場での需要の中心となる価格帯は、土 地のみで１，０００～１，２００万円、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、元々の地主によるものが主である。標準地は画地規模も小さく、収益用不動産の想定 は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から、実証 的な価格が求められた。近隣地域は居住の快適性が取引の指標とされる地域であるため、本件では比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [ 79.4] [101.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復しつつあるが、円安、資源高等に より製造業の景況感は悪化している。宿泊、 飲食業の景況感は上向き。不動産市況は足元 では堅調である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％