別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉若葉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -4 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区加曽利町９８７番１３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 千葉駅東方 4.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ千葉駅からバス便となる郊外の区画整然とした戸建住宅地域として成熟している。今後とも良好な住環境を 維持するものと見込まれ、地価水準は横ばいか僅かに上昇する程度にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線「千葉」駅からバス利用を中心とする住宅地域の存する範囲であり、特に若葉区の加曽利町 及びその周辺の住宅地域とは価格牽連性が強い。主な需要者層は、千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入者 である。バス便の地域であるが、総額の値頃感から需要は安定しており、需給は均衡かやや強含みである。需要の中心 価格帯は、土地は１７０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、ＪＲ千葉駅からバス利用となる郊外の住宅地域であり、自己所有の戸建住宅を中心とした土地利用が多く、 共同住宅等の収益物件は僅かに見られる程度で賃貸需要が弱いため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は現 実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。以上を踏まえ、市場 の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若葉（県） -13             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による景気の下振れリスクが存す るものの、低金利を背景にして不動産市場に おける資金調達環境は依然として良好である 。 ＪＲ総武線「千葉」駅からバス便となる郊外 の住宅地域であるが、良好な住環境を維持し ており、地価は安定的に推移している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％