別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉稲毛 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　一夫   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区六方町１３番９ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 小工場や倉庫のほか に一般住宅等も見ら れる地域 南西7m市道、南東側道 水道、ガス、下水 四街道 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 四街道駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、 地価は横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市を中心とした周辺市内の工業地域。需要者は、大規模画地については製造業並びに倉庫業の大企 業、中小規模の画地については圏内を中心とする製造業等の中小企業が中心。近隣地域は、中小規模工場の中に低層住 宅が混在する地域であり、自己使用を目的とする中小企業の需要が見込める地域である。画地規模、用途の多様性等に より取引価格は個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替、競争関係が成立する工業地域内の取引事例を採用し求められたもので、実証的であり 信頼性は高い。また、対象標準地について賃貸用建物建築を目的とする市場参加者を想定することは現実的ではないた め収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域及び周辺の更地取引は自己使用目的の取引が主体で ある。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [149.9] [102.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安と資源高による原材料コスト増加により 製造業の景況感は悪化した一方、非製造業は コロナ禍が継続する中での経済活動の回復を 背景に改善した。 地域要因に特段の変動はない。中小規模の工 場の中に戸建住宅が混在する内陸型の工業地 域である。地価は横ばいで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％