別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉稲毛 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -22 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区園生町５２１番７４ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 稲毛 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 稲毛駅北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。 新型コロナウイルス感染者数の動向、為替変動、物価変動等の影響が地価水準の予測を困難にしている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ稲毛駅及びＪＲ千葉駅から徒歩圏外の住宅地の存するやや広域な範囲であり、東京２３区東部や千 葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者になるものと想定される。最寄駅へはバス便であり、東京都心部へ の接近性もやや劣るものの、同一需給圏内の需給は安定しており、新型コロナ禍によるの需要の減退も小さかった。土 地は２，０００万円以内、新築戸建住宅は４，０００万円以内が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した取引事例を価格判定の基礎としており 、規範性の高い多数の取引事例から試算された実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法 は適用せず、取引事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く、説得力を有する。よって市場 実態を反映した比準価格を標準とするも、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 81.9] [103.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言、まん延防止等重点措置は解除 されたものの、新しい生活様式や為替及び金 利の変動、物価上昇等の見込みが不透明な状 況下にある。 近隣地域は最寄駅からバス便の住宅地域であ り、利便性はやや劣る地域といえる。地域要 因に関しては変動要因は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％