別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉稲毛 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -17 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区小深町１２番４ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　９ ｍ市道 交通 施設 四街道駅南西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後とも現状である戸建住宅地として推移するものと予測する。価格 は、四街道駅を最寄駅とする地域で需要が弱く、やや下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内のＪＲ及び京成電鉄各駅から徒歩圏外の住宅地域である。需要の中心は３０～４０歳代の同一 需給圏内の第一次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。都心への通勤に便利な駅に近い住宅地は需要があり、地 価は上昇傾向にあるが、駅徒歩圏外や画地条件の劣る土地価格は弱含みである。市場の中心価格帯は土地は約２６０㎡ で１７００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域的特性、画地条件等から判断して経済合理的な 賃貸住宅の経営は困難であり収益価格は試算しない。地域内では自己使用目的の取引が中心であり、類似地域において 信頼性のある取引事例を収集し得たため、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 83.8] [102.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口・世帯数は増加傾向で、新型コロナ ウイルス、ウクライナ戦争の影響が懸念され たが、金融緩和の継続により地価は底堅く推 移している。 戸建住宅地として特に変動要因もなく、最寄 駅が四街道駅で住宅地としての需要が弱く、 取引件数も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％