別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉稲毛 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -12 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区宮野木町１２８６番８０ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 稲毛 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 稲毛駅北東方 3.2km 法令 規制 １低専 (60,150) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因のない区画整然とした住環境の良好な住宅地域で、今後も現在の住環境を維持していく ものと予測する。底堅い需要が存在し、地価は安定的に推移すると考察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については、千葉市稲毛区を中心に、周辺市の住宅地域において、概ねＪＲ総武線、京成千葉線沿線の各駅 を駅勢圏にするものと判定した。中心となる需要者層は、同一需給圏内の３０代から４０代主体の都内通勤者等と考察 される。本標準地は、バス便利用で利便性はやや劣るものの、居住環境の成熟した住宅地域に所在し需要は安定してい る。需要の中心価格帯は、土地が概ね１，４００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、区画整然とした住宅地域に所在し、自己居住目的が需要の中心である。ゆえに、価格形成は、居住の快適 性等が重視されることとなり、一方、市場需要を満たす収益物件の想定が、本標準地の画地規模では困難であることか ら収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観 的な比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [102.7] [103.0] 100 78,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲毛区の人口は若干弱含みで推移しており、 高齢化が進んでいる。しかし、住宅地需要は 引続き底堅い。 最寄駅からバス便圏内の住宅地域であるが、 需要は底堅く、地価は横這い状況にある。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％