別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉稲毛 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ区画 整然とした閑静な住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 稲毛 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 稲毛駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、今後とも同様の住環境を維持していくものと 予測する。地価は概ね横這い圏内で推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市稲毛区を中心に、周辺市の住宅地域において、概ねＪＲ総武線、京成千葉線沿線の各駅を駅勢圏 にするものと判定した。中心需要者層は、同一需給圏内の３０代から４０代主体の都内通勤者等と考えられる。本標準 地は、バス便利用で利便性はやや劣るものの、居住環境の成熟した住宅地域に所在し需要は安定している。需要の中心 価格帯は、土地が概ね１，５００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度と考察した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、区画整然とした住宅地域に所在し、自己居住目的が需要の中心である。ゆえに、価格形成は、居住の快適 性等が重視されることとなり、一方、市場需要を満たす収益物件の想定が、本標準地の画地規模では困難であることか ら収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観 的な比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 85.6] [102.0] 100 93,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲毛区の人口は若干弱含みで推移しており、 高齢化が進んでいる。しかし、住宅地需要は 引続き底堅い。 居住環境に比較的恵まれた住宅地域であり、 地域要因について特別な変動は認められない 。最寄駅からバス便圏内の住宅地域であるが 、需要は底堅い。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％