別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉花見川 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -26 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　三原　良作   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区大日町１４２０番４３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑に囲まれた一般住 宅を中心とする住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 勝田台 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　市 道４ｍ 交通 施設 勝田台駅南方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外のバス圏の市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持する と予測する。地価については、その交通利便性から需要が乏しく、弱含み基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に千葉市、八千代市、佐倉市、四街道市内のうち、概ね京成本線及びＪＲ総武本線各駅までバス等を利 用する郊外に位置する住宅地域が圏域。需要者は圏内に在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心。畑に囲まれた既存 住宅地で、生活利便性にも劣り、需要は衰退傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地で５百万～６百万円程度、 新築戸建は２０百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、周辺環境とその交通接近性により賃貸住宅等の投資目的 の土地需要は無く、自己使用目的の取引が支配的で、合理的な賃貸想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。よ って、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用して鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果 もあって穏やかに持ち直しており、企業収益 に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が 持ち直している。 最寄り駅までバス圏の住宅地域で、調区内宅 地と交通利便性が劣ることを主因として、土 地需要が依然として弱く、地価は弱含み基調 にある。 現地調査等から個別的要因に特段の変化はな く、市場性の変化は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％