別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉花見川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -22 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　小野坂　圭裕   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区瑞穂１丁目１８番４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新検見川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新検見川駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。地価 は当地域における堅調な住宅需要を背景に、やや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ総武線、京成千葉線沿線の各駅を駅勢圏とし、千葉市、習志野市等の住宅地域と判定した。中 心需要者層は、同一需給圏内の４０代主体の都内通勤者等と考えられるが、圏外からの転入者も見られるようである。 本標準地は駅徒歩圏とは言い難いが、公共施設や商業施設等の環境は整備され、需要は安定している。需要中心価格帯 は、土地が３，０００万円程度、新築戸建物件は４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する近隣地域は、居住の快適性を重視する自己使用目的を中心とした戸建住宅地域であり、投資採算性に見 合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採 用し、各事例の個別的要因及び地域要因についても十分に検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用す ることを妥当と判断して、代表標準地との検討、単価と総額の関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [153.2] [100.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区の人口はやや減少傾向で推移してお り、高齢化が進んでいる。土地取引件数は増 加傾向にあり、駅徒歩圏の住宅地需要は引続 き旺盛である。 ＪＲ総武線新検見川駅を最寄り駅とする区画 整然とした良好な住宅地域であり、居住環境 に恵まれているため、地価はやや上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％