別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉花見川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -16 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区幕張町１丁目７６７５番５２ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高31m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 海浜幕張 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 海浜幕張駅北方 1.7km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度1種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも戸建住宅地として推移していくものと予測する。駅 徒歩圏外であるが住宅地の需要は底堅く、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線、総武線、京成千葉線の沿線各駅の千葉市内を中心とする既成の住宅地域である。需要者の中 心は同一需給圏内の一次・二次取得者が中心である。一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、宅地の需要は 相応に認められる状況である。中心となる価格帯としては、土地は２００㎡程度で３０００万円から３５００万円程度 、規模により異なるが新築戸建は４０００万円から４５００万円前後の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で賃貸市場は形成されておらず、自己使用 目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので収益価格は試算せず、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [158.2] [102.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって 、景気が持ち直していくことが期待されるが 、物価上昇、金融資本市場の変動等に注意す る必要がある。 最寄り駅まで徒歩圏外の住宅地域であるが、 区画整然とした住環境から需要は堅調で、地 価は上昇傾向が続いている。 特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％