別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 千葉花見川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区花園町２４７３番１１ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が並ぶ区 画整然とした分譲住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 新検見川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 新検見川駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 良好な居住環境を有する概ね区画整然とした駅徒歩圏内の住宅地域であり、格別の変動要因もないことから地価 は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成電鉄千葉線沿線の各駅を駅勢圏とし、概ね千葉市花見川区、稲毛区の住宅地域と判定 した。中心需要者層は、同一需給圏内における３０代、４０代主体の都内通勤者等としての一次、二次取得者層と見ら れる。熟成した住宅地域で、都心への接近性に恵まれることから需給は比較的安定している。需要における中心価格帯 は、土地が２，５００万円程度を中心とし、新築戸建物件は４，０００万円程度と考察した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、戸建住宅を主体とする区画整然とした住宅地域であることから、自己居住目的が基本となる。当該居住環 境から、取引では居住快適性が重視され、また、収益物件想定は本標準地の画地規模では困難であり、収益価格は試算 しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標 準として、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [153.5] [100.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区は、人口が略横這い乃至若干弱含み 傾向で、高齢化も進行している。但し、駅徒 歩圏内の住宅地需要は引続き底堅い。 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に ついて特別な変動は認められない。住環境に 恵まれているため、地価は底堅い。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％