別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　上條　公太郎   TEL.

鑑定評価額 522,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区中央港２丁目１６番 ｢中央港２－９－１｣ ②地積 　(㎡) 6,526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ6 中規模倉庫、営業所 等が多い港湾沿いの 工業地域 北西22m道路、北東側道 水道、下水 千葉みなと 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ道路 交通 施設 千葉みなと駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺エリアは物流施設・倉庫及び事業所等としての利用を中心とした港湾型工業地域である。中央埠頭周辺の再 編による業務効率の向上を背景とし、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の工業地域及び準工業地域が中心であり、工場事業者や物流業者が需要者の中心である。近年は 都内及び県北西部からの倉庫及び事業所等の有効需要は増加傾向にあるが、位置・規模等の観点から業務効率が良好な 物件の市場供給量は少ない。工業地については位置・規模等により総額に幅があるため、複合不動産の中心価格帯を把 握することは困難であり、土地単価についても３～１５万円程度の取引が多く、立地条件等に応じて幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己利用目的の倉庫・事業所・物流施設等が多く、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法は適用しなか った。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例を広域的に収集・選択し、港湾エリア周辺において実際 に成立した取引事例に基づき試算した実証的かつ客観的な価格であり、高い説得力を有する。従って、本件では比準価 格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加 え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物 価高騰が不動産市場に与える影響等に留意す る必要がある。 現況、地域要因の大幅な変動は見受けられな いが、中央埠頭周辺の再編による利用方法や 周辺環境の変化等について注視する必要があ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％