別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.

鑑定評価額 70,800,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区浜野町１０２５番１７５外 ②地積 　(㎡) 1,685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 工場、事業所が混在 する工業地域 南10m市道 水道、下水 浜野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 浜野駅北西方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場や物流センターが混在する工業地域。地域要因に特別の変動要因は無い。地価は生活様式の変化によ る物流量の増大等により上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心に隣接市も含む工場や事業所等が見られる工業地域。需要者の属性は地縁的選好性を有する 地元中小企業のほか全国規模の法人等である。需要動向はコロナ禍以降生活様式の変化から流通倉庫用地等で拡大傾向 が見受けられ、中小規模工場用地にも波及している。中心価格帯の把握は用途や規模によりまちまちで困難ではあるが 、土地の坪単価は１０万円から１５万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場や事業所が混在する工業地域で、収益価格は取引の中心が自用目的で投資物件の想定は十分な賃貸市場 が形成されていないことから適用しない。比準価格は同一需給圏内にある信頼性のある取引事例を採用し、市場の実態 を反映した価格が求められた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [103.0] 100 [185.0] [100.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は持ち直しの動きがみられるが、物価や 雇用動向に注視を要する。地価は生活様式の 変化等を反映し好条件の地域は堅調に推移し た。 地域要因に特別な変動要因はない。一般的要 因により上昇傾向で推移した。 個別的要因の変動はない。また、個別的要因 修正率を変動させる市場の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.6 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％