別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 70,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区出洲港２６番 ｢出洲港１５－３４｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 作業所兼事務所 Ｓ1 倉庫、営業所等が建 ち並ぶ臨海沿いの工 業地域 北西9m道路 水道、下水 本千葉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 本千葉駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫等が中心の工業地域として成熟している。市街地や幹線道路に近く、需要は堅調で新規の土地供 給が限定的であるため需給は強含みであり、当面は地価水準は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市域に形成されている中小規模の工業地域が存する範囲である。主な需要者層は、中小 の物流業者、製造業者等である。圏内は港湾施設のほか、高速道路や幹線道路への交通アクセスが良好で、人口集中地 区にも近接しているため、特に物流事業用地の土地需要が旺盛である。需要の中心価格帯は、立地条件や画地規模、取 引目的等により様々であるが、近隣地域及びその周辺の土地は１㎡あたり６万円から８万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、倉庫、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、自己使用目的の売買が中心で賃貸需要が乏しく、収益用不動産 として賃貸建物の想定に適さないため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算し ている点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、市 場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [103.0] 100 [109.0] [100.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や供給網の停滞等による景気の下振 れリスクが存するものの、低金利を背景にし て不動産市場における資金調達環境は依然と して良好である。 地域要因に特段の変動は無いものの、倉庫・ 物流業者を中心に堅調な土地需要が見込まれ るため、地価は上昇基調にて推移している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％