鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１８７３７ -474	市原市		更地	（　）	長方形	南東6.5m県道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０１９７９１ -114	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、北東18m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２３１０１８７３７ -535	千葉市稲毛区		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m国道、北15m、角地		工業 (70,200)
d	２３１０１８２６６ -111	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	北18m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,184)
e	２３１０１７００３ -31	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	南東22m市道、北西6m、二方路		１住居高度1種最高20m 地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,848	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,469	100 [ 69.6]	105,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 143,964	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	145,884	100 [ 118.0]	123,631		127,000
c	(　 ) 124,456	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	122,626	100 [ 104.8]	117,010		121,000
d	(　 ) 77,657	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	89,910	100 [ 81.0]	111,000		114,000
e	(　 ) 142,101	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	140,151	100 [ 113.4]	123,590		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

千葉中央 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,024,160	1,901,560	7,122,600	5,187,000	1,935,600	（　0.9546） 1,847,724	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,993,727 円　　　　（　 85,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	491 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの貸店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,040	816,000	6.0	4,896,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		816,000		4,896,000
								0

⑨年額支払賃料	816,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,792,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,792,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 812,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,979,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,896,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,024,160 円　　　　（　 18,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-811	1,670 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第１　　　　-812	1,999 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,221
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,200 円	79,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	293,760 円	9,792,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 450,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 678,300 円	79,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,901,560 円　（　　　　　　 3,873 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,187,000 円（　　　　　 10,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,024,160 円
②総費用	1,901,560 円
③純収益　①－②	7,122,600 円
④建物等に帰属する純収益	5,187,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,935,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,847,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,993,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉中央 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-21

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　幸村　英樹

TEL.

鑑定評価額

56,500,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区今井３丁目２８番１２外｢今井３－２８－１５｣				②地積　(㎡)	491 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (70,200)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、工場、共同住宅等が混在する路線商業地域	西24m国道、南側道	水道、ガス、下水	蘇我 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 300 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 490 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

蘇我駅南方

950m

法令

規制

準住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの店舗、営業所等の進出状況、自動車通行量、背後地の状況等にも然したる変化はなく、当面は現状維
持を予想。地価は一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、やや上昇傾向を維持すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

自動車交通量は多いが、商業繁華性は低く、店舗の連担性の乏しい、業務的性格の強い地域性にある。同一需給圏は、
千葉市及び周辺市の路線商業地域で、需要者は自動車関連、流通業務関連の事業者、郊外型店舗、営業所等の進出企業
等が考えられ、テナントの入れ替わり、店舗の業態変化、新規出店等の変化は見られるが、需要は堅調である。敷地規
模は多様で、総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、土地坪単価は３０～４５万円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる
。路線商業地は自動車利用を前提としているので、店舗建物等以外に駐車場が不可欠で、当該部分は収益確保に寄与す
るが、駐車場部分自体が収益を生むことはないので、収益価格は比準価格を大きく下回ることが普通である。本件でも
同様で、収益価格を参考に比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[133.0]

[103.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に
影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を
及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に
近づきつつある。

業務的性格の強い路線商業地域で、新たな路
線商業地域となる幹線道路の開通等はなく、
地域的には特に目立った変動要因は無かった
。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.1
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１６３４６ -23	千葉市緑区		建付地	（　）	不整形	北東9.3m県道、南西6m、二方路		２住居高度1種最高20m (60,200)
b	２３１０１９７９１ -1	千葉市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南17m市道、西17m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
c	２３１０１７００３ -5	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	西8m国道、東4m、二方路		近商 (90,200)
d	２３１０１９８９５ -37	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	南西14.1m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,830	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	73,973	100 [ 65.9]	112,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 119,810	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	135,130	100 [ 118.7]	113,842		117,000
c	(　 ) 80,244	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	76,961	100 [ 68.2]	112,846		116,000
d	(　 ) 88,301	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,158	100 [ 76.0]	113,366		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

千葉中央 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			国道沿いの市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,714,508	1,830,580	6,883,928	4,914,000	1,969,928	（　0.9546） 1,880,493	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,738,477 円　　　　（　 87,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	491 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸の低層店舗建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸の賃貸建物を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	1,970	788,000	6.0	4,728,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		788,000		4,728,000
								0

⑨年額支払賃料	788,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,456,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 784,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,671,152 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,728,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,714,508 円　　　　（　 17,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-1020	3,229 ( 3,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,993	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第１　　　　-1021	1,796 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,974
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	302,400 円	75,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	283,680 円	9,456,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 450,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,600 円	75,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,830,580 円　（　　　　　　 3,728 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,914,000 円（　　　　　 10,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,714,508 円
②総費用	1,830,580 円
③純収益　①－②	6,883,928 円
④建物等に帰属する純収益	4,914,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,969,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,880,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,738,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,000 円／㎡）