鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１９８９５ -13	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北西20.9m市道、南3.9m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２３１０１７９８６ -110	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	西50m国道、北東7m、北6m、三方路		近商 (100,200)
c	２３１０１７９８６ -102	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３１０１５７６０ -42	千葉市緑区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11.8m市道、北6m、準角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
e	２３１０１９８９５ -38	千葉市若葉区		更地	（　）	台形	南20m市道、北4.5m、二方路		２住居高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,357	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	257,933	100 [ 129.6]	199,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 213,735	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,956	100 [ 106.5]	201,837		208,000
c	(　 ) 211,630	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	219,037	100 [ 109.5]	200,034		206,000
d	(　 ) 165,776	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	164,476	100 [ 83.1]	197,925		204,000
e	(　 ) 155,078	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.6]	159,845	100 [ 81.0]	197,340		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

千葉中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理事業が行われているが、土地の再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,302,640	9,089,375	38,213,265	31,828,500	6,384,765	（　0.9554） 6,100,004	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	141,860,558 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	492.48	ＲＣ5	1,914.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	879 ㎡	44.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 38.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性から１階店舗、２階事務所、３階～５階は共同住宅の賃貸を想定。建築面積は建築士依頼の設計面積における面積を記載。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

建築士依頼の設計図面面積を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	456.84	89.6	409.32	2,775	1,135,863	10.0	11,358,630
							0.0	0
2～ 2	事務所	437.40	93.6	409.32	2,553	1,044,994	6.0	6,269,964
							0.0	0
3～ 3	居宅	340.20	91.7	312.12	2,220	692,906	2.0	1,385,812
							0.0	0
4～ 4	居宅	340.20	91.7	312.12	2,220	692,906	2.0	1,385,812
							0.0	0
5～ 5	居宅	340.20	91.7	312.12	2,287	713,818	2.0	1,427,636
							0.0	0

計		1,914.84	91.7	1,755.00		4,280,487		21,827,854
								0

⑨年額支払賃料	4,280,487 円　×　12ヶ月　＝　 51,365,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,755.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,365,844 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,263,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,102,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,827,854 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,302,640 円　　　　（　 53,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-1002	2,360 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,224 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-1004	1,841 ( 1,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,200
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	495,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,540,975 円	51,365,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 370,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,207,500 円	495,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	495,000 円	495,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	495,000 円	495,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,089,375 円　（　　　　　　 10,341 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	495,000,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 1,914.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,828,500 円（　　　　　 36,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,302,640 円
②総費用	9,089,375 円
③純収益　①－②	38,213,265 円
④建物等に帰属する純収益	31,828,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,384,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,100,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,860,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-20

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小林　功武

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区千葉寺町１１９５番５				②地積　(㎡)	879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (90,200)
	2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	店舗、事務所ビル、営業所等が多い路線商業地域	南東38m市道、背面道	水道、ガス、下水	千葉寺 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３８ｍ市道

交通

施設

千葉寺駅北東方

140m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に隣接する幹線道路沿いで飲食店等が見られる商業地域となっており、今後も現状維持での推移と思料す
る。また、地価は市中心部の再開発の影響を踏まえ緩やかな上昇基調での推移になると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、区内において比較的繁華性が認められる商業地域及び幹線道路沿いの地域の圏域であると判定した。
需要者の属性としては、幹線沿いで店舗展開を目論む飲食、コンビニ及びスーパー等による需要が考えられる。市場の
需給動向としては、路線商業の取引自体がそれほど多くないこともあり、駅近な路線商業地となればその引き合いを十
分見込むことができる。需要の中心価格帯は、画地規模により異なるが土地のみで総額１億～２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説
得力を有するものである。他方、収益価格は１階店舗となる中層収益物件の賃貸想定を行うことにより求められた価格
であるが、その想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格
を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 255,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[100.0]

100
[136.2]

[103.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉駅東口再開発ビルが完成に至り、それに
伴う周辺開発も活発に行われており、市中心
部の賑わいが市全体へと波及することが大い
に期待される。

最寄駅近くに店舗等が連坦する路線商業地域
となっており、現状においてその地域要因に
つき特段の変化は認められない。

代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１７９８６ -102	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１０１７９８６ -110	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	西50m国道、北東7m、北6m、三方路		近商 (100,200)
c	２３１０１８３８５ -132	千葉市中央区		建付地	（　）	台形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２３１０１８３８５ -104	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	台形	西15m市道、南東4.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,630	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	219,037	100 [ 99.2]	220,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 213,735	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,956	100 [ 103.8]	207,087		213,000
c	(　 ) 150,217	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,423	100 [ 88.4]	174,687		180,000
d	(　 ) 213,265	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	214,520	100 [ 111.1]	193,087		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

千葉中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,158,793	9,055,670	38,103,123	31,699,900	6,403,223	（　0.9554） 6,117,639	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	142,270,674 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	492.48	ＲＣ5	1,914.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	879 ㎡	44.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 38.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階～５階は共同住宅の賃貸を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同種の収益物件に係る標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	456.84	89.6	409.32	2,780	1,137,910	10.0	11,379,100
							0.0	0
2～ 2	事務所	437.40	93.6	409.32	2,558	1,047,041	6.0	6,282,246
							0.0	0
3～ 3	居宅	340.20	91.7	312.12	2,224	694,155	2.0	1,388,310
							0.0	0
4～ 4	居宅	340.20	91.7	312.12	2,224	694,155	2.0	1,388,310
							0.0	0
5～ 5	居宅	340.20	91.7	312.12	2,224	694,155	2.0	1,388,310
							0.0	0

計		1,914.84	91.7	1,755.00		4,267,416		21,826,276
								0

⑨年額支払賃料	4,267,416 円　×　12ヶ月　＝　 51,208,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,755.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,208,992 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,250,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,958,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,826,276 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,158,793 円　　　　（　 53,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-418	2,098 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,228 円/㎡　月額支払賃料（　 2,224 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-419	2,022 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,247
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,972,000 円	493,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,536,270 円	51,208,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 370,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,190,500 円	493,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	493,000 円	493,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	493,000 円	493,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,055,670 円　（　　　　　　 10,302 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	493,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,914.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,699,900 円（　　　　　 36,064 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,158,793 円
②総費用	9,055,670 円
③純収益　①－②	38,103,123 円
④建物等に帰属する純収益	31,699,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,403,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,117,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,270,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）